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物業管理行業的春天還有多遠?
專訪上海同淶物業管理有限公司執行董事 翁國強先生
2015-8-10 打印 轉發  字體 

我們通常認為物業管理是一新興行業,但其實,物業管理在國外已經有一百多年的歷史。國內的物業管理起源于民國年代,上海、天津等大城市建立了許多八九層高的建筑,市場上出現了代理租賃、清潔衛生,保安服務等專業性經營公司,形成我國物業管理的早期雛形。20 世紀 80 年代,隨著經濟發展和城市開發,住宅小區逐漸興建起來,現代物業管理從香港傳入內地。從1981年國內第一家物業管理公司誕生,到 2014 年全國已經有超過 10 萬家物業服務企業,不斷膨脹的企業數量,使得物業管理行業競爭不斷加劇,加之互聯網 + 的熱潮來襲,使得物業管理行業面臨的機遇與挑戰并存。目前管理規模且總資產比較突出的物業服務企業基本都是知名房地產下屬公司,如萬科、綠城等。 民營知名的物業服務企業并不多見,同濟大學應用數學專業的畢業生 -- 翁國強先生創立的上海同淶物業管理有限公司成為業界翹楚。

厚積薄發,創立同淶

1982 年,翁國強先生同濟大學畢業,在研究所從事計算機輔助設計工作,1992 年翁國強先生進入當時知名外資地產企業—瀚洋房產,從此進軍房地產行業。3 年后,翁國強先生創業成立自己的房產公司。1998 年初,進入上海金橋地區的金晨物業,負責管理新金橋大廈與碧云別墅。 1999 年底翁國強先生受邀通過競聘擔任陸家嘴物業總經理。2010 年,擁有近 20 年房地產行業經驗的翁國強先生創立同淶物業,目前同淶物業已經在上海地區管理 30 余個物業項目,涵蓋寫字樓、住宅、學校,同時在江蘇,浙江管理多處住宅和寫字樓。同淶物業已加入致力于全球服務的國際專業組織 --“世界金鑰匙物業聯盟”,金鑰匙服務體系是國際上通用的最高標準的服務體系之一,是個性化服務專家, 代表著對客戶盡善盡美的服務。翁國強先生告訴《第一資源》,2015年同淶物業的營業額預計達到 1 億元。

面對挑戰,控制成本

物業行業是一個純服務性行業,入門門檻低,競爭比較激烈,翁國強先生表示物業管理行業屬于微利行業,利潤率很低,平均只有 2~3% ,然而成本卻在不斷上升。根據眾達樸信發布的《2013-2014 年物業行業薪酬調研報告》顯示,物業行業部門經理層級漲薪幅度最高,中位值達到 9. 5% 。技術工種薪酬水平的直線上升,很多物業公司開出高價招聘給排水工、電工、空調工等崗位, 在全行業普技工用工荒的大背景下,工程技術人員的人工成本會在一個不短的時間內持續增長。收入增長不及成本增長的后果是利潤空間不斷被擠壓,為了應對這一問題, 翁國強先生告訴記者,同淶物業首先能想到的就是“開源節流” , 最好的節流方法就是 “減員增效” ,同淶物業已經把“減員增效”發揮到極致。例如,一個崗位需要 24 小時運行,現在其他物業公司會安排 3 名員工,同淶物業現在基本安排 2 名員工,加班費會付,但是社保只需要交 2 名員工,服裝、高溫費都會有節省,這樣做對企業來說成本還是降低的。

翁國強先生表示,組織架構上也可以節能,組織架構扁平化,降低成本提高效率,物業行業的低收入,造成行業的從業者素質普遍偏低,這個行業長期2~3% 左右的利潤在運行,翁國強先生說:“把信息技術運用到這個行業是困難的,在跟信息技術對接的過程中我們是有問題的,用 I T 行業對我們的評價來說,他們與我們物業管理行業是談不攏的,就是談攏了我們也不會做,所以他們覺得跟我們合作很困難,我們確實有這種問題”。

其次開源,翁國強先生表示因為業主需求比較多,所以物業在滿足業主需要這方面可以有很多的收入,成為主營業務以外的收入,例如廣告,送水,快遞服務等。翁國強先生表示這種創造價值的服務,存在幾個問題:許多服務是需要有一定規模作為支撐的,沒有規模支撐,服務無法開展。當然還有就是利用小區設施創收,但是法規規定,利用業主公共設施從事經營活動的收益,統統歸業主所有。

“互聯網+”和“社區 O2O”近期,互聯網融合傳統商業,創造新商業模式等“互聯網+”和“社區O 2O ”的概念不絕于耳,這對物業管理的影響有多大? 翁國強先生表示,“互聯網+”和“社區 O 2O ”的概念事實上把物業管理行業變得挺躁動的,物業管理行業突然變得很受關注,翁國強先生說:“現在一個星期起碼有十幾家搞社區 APP 的跟我們合作,整個行業樂的不得了。”

實際上在 2002 年,翁國強先生就創立了 96916 呼叫中心,“我們出發點并不是創立 O 2O ,而是企業內部流程再造。當時因為在陸家嘴我們規模做到2000 多萬平方米,考慮如何利用規模化效率,使企業的成本降低,所以當時就想到把服務的資源節約好,比如說掃地,大樓盤需要 10 名員工負責保潔,小個樓盤也需要 10 名員工保潔,那么小樓盤效率明顯偏低,假如把大小樓盤合在一起,15 名員工就可以,這樣效率就會提高,所以當時就建了這樣一個媒介,解決服務集約的問題。”翁國強先生說道。

對 于“ 互 聯 網 +” 和“ 社 區O 2O ”,翁國強先生表示,首先要知道互聯網對物業管理行業的幫助,主動去結合它。翁國強先生說:“社區 O 2O ,線下我們有兩點可以做,一方面是社區最后 100 米的服務資源,由于社區的封閉,我們可以做落地的服務。例如萬科,送進小區的快遞一件一塊錢;另一方面是社區最后 1 公里商圈的信息資源,可以豐富線上的供應需求,因為我們在做業主手冊時,已經整合了社區周邊的各種服務信息。”

物業管理行業春天

2014 年 12 月, 國家發改委計劃啟動新一輪價格改革 ,物業管理費或實行市場化定價,上海今年兩月份宣布,物業服務費完全實行市場化,然而市場機制的完全運行需要一定的時間,翁國強先生認為至少還要 3 年時間才能徹底市場化。

翁國強先生表示目前很多高校學物業管理的人才都不愿意進入物業管理行業,人力資源問題也是困擾物業發展一個核心問題,物業管理行業需要懂管理懂技術的人才來為這個行業增磚添瓦。自己希望能夠找到合適的接班人,把同淶物業傳承下去。

但是隨著物業管理行業社會認知度的逐漸提高,從業人員的收入、素質都會提高,物業管理行業整體素質都會進一步的提升。翁國強先生說:“物業管理行業的春天總會來的”。

翁國強先生 簡介
翁國強先生, 1982年畢業于同濟大學應用數學系, 獲得澳門大學碩士學位,高級經濟師、中國注冊物業管理師,中國一級職業經理人、中國一級職業經理人考評員、英國皇家特許測量師學會會員、中國物業管理協會第四屆理事會高級顧問、上海市物業管理行業協會執行會長、上海市物業管理行業協會專家委員會主任、上海市政府采購評審專家、澳門物業管理商會名譽會長、金鑰匙物業聯盟副理事長、中國物業管理發展研究中心研究員、上海城市管理學院兼職教授、北京林業大學經濟管理學院客座教授等。現任上海同淶物業管理有限公司執行董事。 2004 年被上海市人民政府授予“ 2001-2003 年度上海市勞動模范”稱號; 2007 年榮獲 2006 中國物業管理嘉年華金榜之年度人物獎; 2008 年榮獲 2007 中國物業管理嘉年華金榜之年度人物獎; 2008 年被授予“2007 年度中國物業最具影響力十大領袖人物”稱號; 2009 年關于高職院校“融合式”校企合作 人才培養模式的探索榮獲上海市教學成果獎; 2013 年關于高職高專房地產類專業“四個合作”、校企互動運行機制研究與實踐榮獲上海市教學成果一等獎; 2013 年入選上海房管行業領軍人才; 2015 年榮獲上海市物業管理行業成立 20 周年杰出人物。
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